2025 하반기 서울 집값, 무주택자·1주택자 전략 세우기

“이제는 꼭 사야 하나?” “지금 팔아야 할까, 더 기다릴까?”

2025년에도 서울 아파트값은 여전히 뜨거운 감자입니다.

특히 연초 오세훈 서울시장이 '토지거래허가제'를 대책없이 풀었다가
강남권 일부 집값 급등 여파로 재지정에 나서면서
시장의 정책 불신은 더욱 높아진데다 집값 양극화도 심화되고 있는데요.

때문에 무주택자와 1주택자들의 고민은 더욱 깊어지고 있습니다.

2025 조기 대선에서 어느 후보가 당선될지는 아직 모르지만,
그래서 더 불안한 부동산 시장 관련 실수요자의 전략을 고민해봤습니다.

index

1. 서울 집값, 앞으로 더 오를까?
2. 무주택자를 위한 2025 부동산 전략
3. 1주택자를 위한 2025 부동산 전략
4. 실수요라면 집값 조정기 노려야

 

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서울 강남지역 주거 지역 전경. 사진 뉴스1

1. 서울 집값, 앞으로 더 오를까? 전문가 90% “당분간 오른다”

2025년 상반기 기준, 서울 아파트 매매가격은 전년 동기 대비 평균 3.2% 상승했습니다.
부동산 전문가 90%가 1~5% 상승을 예상했고, 일부는 5% 이상 상승도 가능하다고 전망했습니다.
공급 부족, 금리 인하 기대, 규제 완화, 전세가 상승 등 구조적 요인에 의한 상승세가 지속될 것으로 보입니다.

• 공급 부족 : 서울의 신규 공급이 수요에 크게 못 미치는 상황이 지속되고 있습니다.
• 신축 쏠림 : 신축 아파트 선호 현상(‘얼죽신’ 트렌드)이 여전합니다.
• 금리 인하 기대 : 금리 인하와 대출 규제 완화 기대감이 시장에 긍정적으로 작용하고 있습니다.
• 인구 구조 : 30대 실수요자 진입 증가도 수요를 자극하고 있습니다.

2025년 상반기에는 관망세와 조정이 이어질 수 있지만, 하반기부터는 다시 상승세가 재점화될 가능성이 높습니다.
강남 등 핵심 지역과 비강남권 간 양극화가 심화되고, 신축·재건축 기대감이 있는 지역은 더 강한 상승세를 보일 전망입니다.

주요 전망치

기관/전문가	2025년 서울 집값 전망치
부동산 전문가(조선비즈)	1~5% 상승 예상, 일부 5% 이상 전망
한국부동산원 통계	전년 동기 대비 평균 3.2% 상승
헤럴드경제 전문가	상반기 약세, 하반기 강세 전환(‘상저하고’)

TIP : 강남, 용산 등 핵심 지역은 더 오르고, 외곽·비선호 지역은 정체 또는 약보합세가 예상됩니다.

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2. 무주택자를 위한 2025 부동산 전략

• 매수 타이밍 적극 활용 : 상반기 관망세·조정기에 급매물을 노려보세요. 실수요자라면 대출 규제에 위축되지 말고 적극적으로 매수 기회를 탐색하세요.
• 입지와 미래가치 중점 : 강남, 용산 등 인기 지역이 어렵다면, GTX·신도시 등 교통·개발 호재 지역을 장기적으로 노려보세요.
• 청약, 경매, 공공주택 제도 적극 활용 : 청약, 경매, ‘미리 내 집’ 등 공공분양·임대 정책을 적극 활용해 시세보다 저렴한 매물을 노릴 수 있습니다.
• 대출 비중 관리 : 매입 주택가액의 30% 미만으로 대출 비중을 관리하는 것이 바람직합니다.

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2025년 3월 서울 매매가격지수 변동률. 출처 한국부동산원

3. 1주택자를 위한 2025 부동산 전략

• 상급지 갈아타기(일시적 2주택 활용) : 실거주 환경과 미래가치를 고려해 상급지, 신축, 인기 단지로 이동을 적극 검토하세요.
• 전세 끼고 추가 매수(2주택 전략) : 자금 여력이 있다면 전세를 끼고 추가 매입해 레버리지를 활용할 수 있습니다.
• 기존 주택 매도 후 전세+매수 : 기존 주택을 매도하고 전세로 거주하며 시세 조정 시 매입 기회를 노리는 전략도 있습니다.
• 똘똘한 한 채 전략 : 핵심 입지 고가 주택 한 채를 보유하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유리합니다.

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4. 실수요라면 집값 조정기 활용해야

2025년 4월 현재 서울 집값은 단기적으로 조정이 있을 수 있으나, 공급 부족 등으로 인해 중장기적으로는 추가 상승 가능성이 높고 지역·아파트 연식별 양극화가 심해질 것이라는 전망이 우세합니다. 

이에 최근 전문가들은 일단 관망보다는 움직일 것을 권하고 있는데요. 거래가 그리 활발하지 않은 시기에 좀더 협상이 수월하다는 근거를 대고 있습니다. 이를 통해

  - 무주택자는 조정기 기회를 적극 활용해 내 집 마련에 나서고, 청약·경매 등 다양한 제도를 적극적으로 활용하는 것이 유리하다는 조언이 공통적으로 나오고 있습니다. 

 

  - 1주택자 경우라면 갈아타기, 레버리지, 똘똘한 한 채 전략을 상황에 맞게 선택할 것을 고민할 시점이라고 조언합니다. 

 

명심해야할 부분중 하나는 ‘입지’와 ‘미래가치’가 핵심이라는 점입니다. 현재 본인의 상황과 자금 여력, 그리고 시장의 흐름을 냉철하게 분석해 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.