디에이치 아델스타, 과천 최고가에도 청약 경쟁률 폭발할까

디에이치 아델스타

 

디에이치 아델스타는 경기도 과천시 주암동 장군마을 재개발지역에 조성되는 하이엔드 브랜드 아파트로, 총 880세대 규모이며 이 중 348세대가 일반분양 대상입니다.

 

분양가는 3.3㎡(평)당 약 6,900만 원, 전용면적 59㎡형은 약 17억 6000만 원대로 과천 내 역대 최고가로 책정됐습니다.

 

안전마진은 인근 시세 대비 약 2억 원 수준이네요.

 

분양가 대비 시세차익의 기대가 있으나 단기 투자보다는 실거주 혹은 장기 관점에서 가치가 주목받는 단지입니다.

 

더 자세한 세부내용 함께 살펴보실까요. 

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1 단지 개요

• 위치 : 경기도 과천시 주암동 63-9번지 일원, 주암장군마을 재개발사업
• 규모 : 9개동, 총 880세대(일반분양 348세대 포함)
• 층수 : 지하 3층 ~ 지상 31층
• 평형대 : 전용 39㎡(임대) ~ 145㎡, 일반분양은 59~84㎡ 중심
• 입주 예정 : 2028년 9월

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2 입지 학군 교통 개발호재 보실까요

• 실질적 서초 생활권, 양재천을 사이에 두고 서울 서초구와 인접
• 강남순환고속도로, 양재IC, 신분당선 양재시민의숲역 가까움
• 학군 : 양재초등학교 배정, 인근 영동중, 언남고, 대치동 학원가 차량 20분 거리
• 개발 호재 : 과천지식정보타운 대규모 첨단산업 클러스터 조성 중, GTX-C 노선 2028년 개통 예정
• 근처 과천 복합문화관광단지 조성, 서초 우면동 공공택지 개발 등 시너지 기대

디에이치 아델스타 위치도

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3 분양가 살펴보실게요

• 분양가 : 3.3㎡(평)당 약 6900만원
• 평형별 분양가 : 전용 59㎡형 약 16.99억~17.62억, 전용 84㎡형 22.68억~24.46억
• 인근 시세 : 과천 내 신축 아파트 20억 원대 형성, 인접 서초구 우면동 서초힐스 59㎡ 구축 13.8억(2025년 4월 기준)
• 안전마진 약 2억 원 수준 (분양가 대비 시세차이)
• 중도금 대출 60% 가능, 계약금 10%, 잔금 자납 분할
• 전매제한 1년, 2026년 10월부터 가능

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4 단지 장단점 보니

 

[ 장점 ]

• 강남 서초 생활권 인접 우수한 입지
• 강남 8학군 접근성 뛰어난 교육 환경
• 현대건설 '디에이치' 브랜드 프리미엄 및 고급 설계
• 개발호재 풍부 (지식정보타운, GTX-C, 복합문화단지)
• 평당 분양가 대비 합리적 안전마진(분양가보다 시세가 높음)

 

[ 단점 ]

• 과천 내 역대 최고 분양가로 중도금·잔금 현금 부담 큼
• 대출 규제 강화로 실거주 목적 아닌 투자자 자금계획 어려움
• 단기 시세차익 기대 제한적, 1년 전매제한 존재
• 전용 59㎡ 최저 분양가도 16억대 초중반으로 진입장벽 높음
• 중도금 대출 시 일부 자납 필요, 중도금 납부기간 장기

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5 자주 묻는 질문 

 

Q. 분양가 대비 시세차익 얼마나 기대할 수 있나요?
A. 약 2억 원 내외로 단기 매매차익은 제한적이나 장기적 입지와 개발호재로 가치 상승 기대 가능.

 

Q. 대출은 어느 정도 가능할까요?
A. 주택담보대출(LTV) 70% 까지 가능하나, 6억 원 한도 내에서 대출 가능하며 DSR 규제 적용받음.

 

Q. 분양권 전매 가능 시기는 언제인가요?
A. 전매 제한 1년으로 2026년 10월부터 전매가 가능함.

 

Q. 실거주 시 장점은 무엇인가요?
A. 서초 생활권 인접, 우수 학군, 쾌적한 단지 및 다양한 커뮤니티 시설로 주거 만족도 높음.

 

Q. 계약금과 중도금 납부 방식은?
A. 계약금 10%, 중도금 60% 대출 가능, 나머지 잔금은 자납해야 하며 납부 기간이 장기간임.

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6 시세차익 분석 및 대출 가능성은?

• 시세차익은 인근 20억대 신축 대비 2억 원 정도 안전마진 존재해 장기적 투자 가치 인정
• 전매제한 1년과 중도금 대출 조건을 활용하면 계약금 10%만 납부 후 2026년부터 매도 가능해 자금 부담 완화
• 다만 대출 규제와 실거주 유무에 따른 대출 가능 금액 제한, DSR 규제 등을 충분히 고려해야 함
• 실거주 목적으로 보면 강남권 입지와 우수한 교육환경, 쾌적한 주거환경으로 높은 만족도 기대 가능
• 개발호재가 집값 상승을 견인할 가능성 크지만, 단기 시세변동성에 대비한 안정적 자금계획 필요