다음 주에 나올 '지방 아파트 미분양 대책' 실효성 있을까

전국 '악성 미분양'은 2만 1480가구를 포함해 지방 아파트 미분양 문제가 '심각 수준'에 이르렀습니다. 준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양이 급증하며 건설업계는 물론 지역 경제 전반에 위기가 감돌고 있는데요. 정부는 이를 해결하기 위해 특단의 대책을 준비 중이지만 과연 이 조치들이 근본적인 해법이 될 수 있을까요. 공급 과잉, 인구 감소, 고금리라는 복합적 문제 속에서 이번 대책의 실효성과 한계를 함께 살펴봅니다.

index

• 1. 왜 지금인가? 지방 미분양 문제의 심각성 진단
• 2. 정부가 준비 중인 주요 대책 예상지
• 3. 지방 미분양 대책 실효성에 대한 우려와 예상되는 한계는?
• 4. 시장과 업계의 기대는 어느 정도?
  
  

 

 

1. 왜 지금인가? 지방 미분양 문제의 심각성 진단

최근 한국 부동산 시장에서 지방 아파트 미분양 문제가 심각한 수준에 이르렀습니다. 2025년 1월 기준 전국 미분양 아파트는 약 7만 173가구로, 이는 2012년 이후 최대치입니다. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 2만 1480가구로, 2013년 이후 가장 높은 수준을 기록했는데요.

이러한 상황은 비수도권 지역에서 더욱 두드러집니다. 전체 미분양 물량의 약 76%가 지방에 집중됐거든요. 고금리와 공사비 상승 등으로 인해 건설업계는 심각한 위기를 겪고 있으며, 이는 지역 경제와 건설 경기 전반에 악영향까지 미치고 있습니다.

정부가 지금 특단 대책을 준비하는 이유는 다음과 같습니다:

 

- 건설 경기 침체 장기화 : 건설업계의 위기는 경제 전반에 부담으로 작용하고 있습니다.
- 내수 경제 활성화 필요 : 지방 부동산 시장 안정화는 내수 진작과 직결됩니다.
- 주택 시장 신뢰 회복 : 지속적인 미분양 증가는 주택 시장 전반의 신뢰를 저하시킬 수 있습니다.

2. 정부가 준비 중인 주요 대책 예상지

정부는 오는 2월 19일 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계 부처가 합동으로 지방 미분양 해소를 위한 종합 대책을 발표할 예정입니다. 예상되는 주요 내용은 다음과 같습니다:

1) 금융 지원 확대

 

- DSR(총부채원리금상환비율) 완화 : 오는 7월 시행 예정인 '3단계 스트레스 DSR' 규제를 지방에 한해 유예하거나 완화할 방안을 검토 중입니다. 이는 주택담보대출 및 신용대출 규제 완화를 통해 구매력을 높이려는 조치입니다.

- 모기지 보증 한도 확대 : 기존 감정가 대비 60%였던 모기지 보증 한도를 70%로 상향 조정해 자금 조달을 용이하게 할 계획입니다.

2) 세제 혜택 강화

- 취득세 감면 : 지방 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 취득세를 최대 50% 감면하는 방안이 포함될 전망입니다.
- 양도세·종부세 특례 : 기존 주택 소유자가 준공 후 미분양 주택을 매입하면 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 '1가구 1주택' 특례를 적용합니다.
- 5년 내 양도 시 양도세 면제 : 건설업계는 이러한 추가적인 세제 혜택도 요구하고 있습니다.

3) SOC 투자 확대 및 공사비 현실화
- 지방 건설 경기 활성화를 위해 사회간접자본(SOC) 예산을 확대하고, 공사비 현실화 방안도 포함될 것으로 보입니다. 이는 건설업체들의 재정 부담을 덜어주는 동시에 지역 경제를 활성화하려는 목적입니다.

4) 책임준공 완화
- 건설업체들이 준공 의무 부담을 줄일 수 있도록 책임준공 요건을 완화하는 방안도 논의되고 있습니다.

 

출처 한국경제

3. 지방 미분양 대책 실효성에 대한 우려와 예상되는 한계는?

1) 근본 원인 해결 부족

- 공급 과잉 문제 : 지방에서는 이미 인구 감소와 주택 수요 감소가 심화되고 있어, 단순히 금융 및 세제 지원만으로는 수요를 창출하기 어렵습니다.
- 인구 구조 변화 : 저출산·고령화로 인해 주택 수요 자체가 줄어드는 상황에서, 단기적 대책은 근본적인 수요 감소 문제를 해결하지 못합니다.

2) 정책 효과의 제한성

- DSR 완화의 국지적 효과 : 특정 지역에만 국한된 규제 완화는 전체 시장 안정에는 한계가 있습니다.
- 세제 혜택의 미미한 영향 : 기존 세제 지원 정책이 큰 효과를 내지 못한 점에서, 추가적인 세제 혜택 역시 제한적일 가능성이 큽니다.
- SOC 투자 확대의 한계 : SOC 투자가 지역 내 거주 수요를 직접적으로 창출하지 못한다는 점에서 효과가 제한적일 수 있습니다.

 

3) 부작용 및 역효과 가능성

- 집값 하락과 자산 가치 감소 : 인위적인 가격 하락 유도가 기존 주택 소유자들의 자산 가치 하락으로 이어질 가능성이 있습니다.
- 건설사 부실 위험 : 건설사들이 준공 후에도 판매되지 않는 물량을 떠안게 되면 유동성 위기가 심화될 수 있습니다.

4) 지역별 차별화된 접근 부족
- 비수도권 내에서도 지역별로 상이한 경제 및 인구 구조를 고려하지 않은 획일적 정책은 비효율적일 수 있습니다.

4. 시장과 업계의 기대는 어느 정도?

 

1) 시장 기대

시장은 정부의 이번 대책이 단순히 단기적 문제 해결에 그치지 않고, 장기적으로 부동산 시장 안정화를 도모하기를 기대하고 있습니다. 특히 DSR 규제 완화를 통해 실수요자들의 구매력이 회복될 가능성이 크다는 점, 세제 혜택이 거래 활성화를 촉진할 것이라는 점에서 긍정적 반응을 보이고 있습니다.

2) 건설업계 요구

건설업계는 이번 대책이 실질적인 효과를 발휘하려면 ▲준공 후뿐만 아니라 전체 미분양 물량에 대한 취득세 감면 확대 ▲ 공공 공사비 인상 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 확대 ▲경매 매물 증가 억제를 위한 추가 금융 지원 등의 추가 조치가 필요하다고 주장합니다.

 

3) 보완 방안 제언

- 지역 맞춤형 접근 : 각 지역의 경제·인구 특성을 반영한 차별화된 정책 설계
- 장기적 주택 수급 계획 : 저출산·고령화 등 구조적 요인을 고려한 주택 공급 조정
- 건설사 지원 강화 : PF(Project Financing) 보증 확대 및 공사비 현실화를 통해 건설업계 부담 완화
- 시장 신뢰 회복 : 투명한 분양가 책정과 소비자 신뢰 제고를 위한 제도 개선

 

 

마무으리

지방 아파트 미분양 문제는 단순히 특정 지역의 부동산 시장 침체를 넘어, 한국 경제 전반에 영향을 미치는 중요한 이슈로 부각되고 있습니다. 정부는 금융·세제 지원과 SOC 투자 확대 등 다각적인 접근으로 문제 해결을 모색하고 있으나, 근본적인 원인을 해결하지 못하면 실효성이 제한될 가능성이 큽니다.

이번 대책 발표 이후에도 지속적으로 시장 상황을 모니터링하고, 필요시 추가 보완 조치를 마련해야 할 것입니다. 특히 지역별 맞춤형 접근과 장기적 관점에서의 정책 설계가 필수적이며, 이를 통해 단기적인 위기 대응뿐 아니라 지속 가능한 시장 안정화를 도모해야 합니다.