"엄빠찬스부터 기획부동산까지" 부동산 탈세 156명, 세무조사로 잡힐까

50억 원짜리 아파트를 '부모 찬스'로 사고도 증여세는 0원? 국세청이 최근 고액 부동산 거래에서의 지능적 탈세를 적발하며 세무조사에 착수했습니다. 편법 증여부터 다운계약, 기획부동산까지, 과연 어떤 수법들이 사용되고 있는지 함께 알아보실까요. 

 

 

 

index

• 1. 최근 부동산 탈세 적발 현황 보니…
• 2. 다운계약에 편법증여, 기획부동산까지 싹 걸려
• 3. 전국에서 부동산 탈세 가장 많은 곳은 역시?
• 4. 국세청은 이들 탈세를 어떻게 잡아냈을까

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1. 최근 부동산 탈세 적발 현황 보니…

2025년 2월 17일, 국세청은 부동산 거래 과정에서 세금을 회피한 혐의로 156명을 적발하고 세무조사에 착수했다고 발표했습니다. 이번 조사는 서울 강남권 등 고가 부동산이 밀집한 지역을 중심으로 이뤄졌으며, 다양한 탈세 수법이 확인됐습니다. 주요 적발된 사례는 다음과 같습니다:

1) 다운계약 : 부동산 매매가를 실제 거래가보다 낮게 신고해 양도소득세를 축소한 사례(37건).
2) 편법 증여 : 부모로부터 자금을 지원받아 고가 아파트를 취득하고 증여세를 회피한 사례(35건).
3) 저가 직거래 : 특수관계자 간 저가로 거래하여 세금을 탈루한 사례(29건).
4) 가장매매 : 친척 명의를 이용해 주택을 서류상 이전하고 비과세 혜택을 받은 뒤 다시 돌려받는 방식.

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2. 다운계약에 편법증여, 기획부동산까지 싹 걸려

1) 다운계약
다운계약은 부동산 거래 시 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성해 양도소득세를 줄이는 방식입니다. 예를 들어, 매매가 10억 원인 아파트를 7억 원으로 신고하면, 차액인 3억 원에 대한 세금을 회피할 수 있습니다. 국세청은 실거래가 자료와 금융거래 내역을 대조해 이 같은 수법을 적발하고 있습니다.

출처 국세청

 

2) 편법 증여
편법 증여는 부모나 친척이 자녀에게 자금을 지원해 고가의 부동산을 취득하게 하면서 증여세 신고를 누락하는 방식입니다. 이번 조사에서는 연소자(미성년자 포함)가 고액의 아파트를 취득한 사례도 다수 포함되었습니다. 예컨대, 소득이 없는 대학생이 강남권 아파트를 취득한 경우, 부모의 자금 지원 여부가 조사 대상이 됩니다.

 

3) 저가 직거래
특수관계자 간 저가 직거래는 가족이나 친척 간에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 거래하여 세금을 줄이는 방식입니다. 이 경우, 국세청은 시세와 거래 가격의 차이를 기준으로 세금 회피 여부를 판단합니다.

4) 기획부동산
기획부동산은 개발 가능성이 없는 토지나 임야 등을 지분 쪼개기 방식으로 판매해 세금을 탈루하는 수법입니다. 이번 조사에서는 법인을 동원해 허위 광고로 땅값을 부풀리고 매각 차익을 챙긴 사례도 확인됐습니다.

출처 국세청

5) 가장매매
가장매매는 친척 등 특수관계인에게 주택을 허위로 이전하고 비과세 혜택을 받은 뒤 다시 돌려받는 방식입니다. 예컨대, A씨가 친척 B씨에게 주택을 명의상 이전한 뒤 본인은 '1주택자'로 비과세 혜택을 받고, 이후 B씨로부터 다시 주택을 되돌려 받는 식입니다.

 

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3. 전국에서 부동산 탈세 가장 많은 곳은 역시?

서울 강남권은 여전히 부동산 탈세의 중심지로 지목되고 있습니다. 최근 5년간 국세청 통계에 따르면 서울청 관할 지역에서만 약 8,542건의 탈세 사례가 적발됐으며, 추징된 세액은 약 6,989억 원에 달합니다. 이는 수도권 고가 아파트 선호 현상과 맞물려 발생한 것으로 보입니다. 이어 ▲중부청 (4,171건, 세액 3,221억 원) ▲부산청 (2,650건, 세액 2,046억 원) ▲인천청 (2,224건, 세액 1,556억 원) ▲대전청  ▲광주청 ▲대구청 순으로 적발 사례가 많았습니다.

 

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4. 국세청은 이들 탈세를 어떻게 잡아냈을까

국세청은 이번 조사에서 다음과 같은 방법들을 통해 탈세 행위를 추적하고 있습니다:
- 빅데이터 및 AI 분석 : 실거래 자료와 금융 정보를 대조하여 의심 거래를 자동으로 탐지.
- 현장 조사 강화 : 개발 호재 지역 및 고액 거래 지역에서 신고 내용 검증.
- 자금 출처 심사 : 취득 자금의 출처와 대출 상환 여부 등을 정밀히 검토.

 

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마무리 

부동산 시장에서의 탈세는 단순히 개인의 이익 추구를 넘어 사회적 불평등과 주거 불안을 심화시키는 문제입니다. 국세청은 이번 조사를 통해 지능화된 탈세 행위를 엄격히 단속하고 공정한 과세 환경 조성을 목표로 하고 있습니다. 이러한 노력이 지속적으로 이루어질 때만이 투명하고 안정적인 부동산 시장이 가능할 것입니다.

 

정부는 자금 출처 전수조사를 통한 검증 강화, 특별조사단 운영, 빅데이터 및 AI 기반 감시 시스템 도입, 탈세 제보 활성화, 가중 처벌 및 과태료 강화 등 법적제재 강화, 공시가격 현실화 및 세율 조정 등의 다양한 방법으로 대응해 공정한 과세 환경 조성에 더욱 힘써....주겠지만 지금 나라의 수장이 없는 상태니까...끙....암튼 이번 포스팅은 여기까지만 할게요. 곧 또 만나요.