3월부터 주택연금 월지급액이 늘어난다고?

며칠 전 지인과 대화 중 부모님 소유의 부동산 처분 고민을 듣게 됐습니다. 현재 시세가 기대치에서는 크게 떨어진다고 판단하고 있어서 처분하기보단 다른 방법이 없을지 고민하길래 두 분의 노후자금 측면이라면 '주택연금'이 어떨지 알아보는 건 어떨지 조언해 줬는데요. 겸사겸사 저도 알아봤습니다. 특히 다음 달부터 주택연금 월지급액이 늘어난다는 소식도 담았습니다. 그럼 주택연금 관련 세부 디테일 함께 알아보실까요. 

 

INDEX

• Q1. 주택연금이란? (이하 2025년 2월 기준)
• Q2. 전세를 준 주택으로 주택연금에 가입할 수 있나요?
• Q3. 주택연금 가입하려면 어떤 조건이 필요한가요?
• Q4. 주택연금의 지급 방식은 어떻게 되나요?
• Q5. 주택연금 가입 시 비용이 발생하나요?
• Q6. 주택연금 가입 후 주택을 추가로 취득할 수 있나요?
• Q7. 주택연금의 최근 변경 사항이 있다던데요?
• Q8. 다음 달부터 주택연금 수령액 관련 바뀔 내용도 있다고 들었어요. 

 

 

 

 

 

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출처 한국주택금융공사

Q1. 주택연금이란? (이하 2025년 2월 기준)

 

A1. 주택연금은 만 55세 이상의 주택소유자 또는 그 배우자가 소유 주택을 담보로 설정하고, 금융기관으로부터 평생 또는 일정 기간 동안 매월 연금 형태로 노후 생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다.

 

다만 2025년 2월 기준으로 공시가격 12억 원 초과 주택과 주거목적이 아닌 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전답으로는 가입이 불가능합니다. 이 외에도 ▲자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택 ▲기타 부동산(전·답·임야·나대지·잡종지 등) 또는 분양권 ▲등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택 ▲경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 ▲주택 조합설립인가 후 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 주택 등도 가입불가입니다.

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Q2. 전세를 준 주택으로 주택연금에 가입할 수 있나요?

A2. 신탁 방식이나 보증금 반환 조건을 충족하면 주택연금에 가입할 수 있습니다만 조건이 다소 복잡합니다. 

1) 저당권 방식 : 일반적으로 집 전체를 전세로 준 경우에는 주택연금 가입이 불가능합니다. 주택연금은 가입자가 해당 주택에 실제 거주해야 하기 때문입니다.

 

2) 신탁 방식 : 이 방법으로는 전세를 준 주택도 가입이 가능합니다. 단 주택 소유권과 임대차보증금이 한국주택금융공사로 이전되며, 공사의 승인을 받아야 합니다.

 

3) 보증금 반환 조건 : 전세보증금이 있는 경우, 수시 인출금을 활용해 보증금을 반환한 뒤 가입할 수도 있습니다. 물론 반환된 금액만큼 연금 지급액이 줄어들겠죠.

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Q3. 주택연금 가입하려면 어떤 조건이 필요한가요?

A3. 주택연금 가입을 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 하는데요. 소득 유무는 따지지 않고, 부채 역시 주택담보대출 외 신용대출 보유 유무와는 관계가 없습니다. 

- 연령 및 국적 : 주택소유자 또는 그 배우자가 만 55세 이상인 대한민국 국민(재외국민 포함)

- 주택 보유 수 : 부부 기준으로 1주택을 소유하거나, 다주택자의 경우 합산 가격이 일정 기준 이하일 경우 가능합니다.

- 주택 가격 : 주택의 시가가 일정 기준 이하이어야 하는데요, 2025년 2월 기준으로는

 

1) 1주택자 : 부부 기준으로 공시가격 등이 12억 원 이하인 주택을 소유한 경우 

2) 다주택자 : 보유 주택들의 공시가격 합산 금액이 12억 원 이하인 경우. 만약 2주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 12억 원을 초과하더라도, 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입 가능

3) 우대형 주택연금 : 기초연금 수급권자이며, 부부 기준 시가 2억 5000만 원 미만의 1주택 보유자. 이 경우 일반 주택연금보다 월지급금을 최대 약 20% 우대 지급받을 수 있음

4) 2025년 중으로 공시가격 12억 원을 초과하는 주택도 가입이 가능한 주택연금 상품이 출시될 예정입니다.

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출처 한국주택금융공사

Q4. 주택연금의 지급 방식은 어떻게 되나요?

A4. 우선 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 일정 금액을 지급받는 '종신지급방식'과 대출한도의 50% 이내에서 인출한도를 설정하고 나머지 금액을 평생 동안 매월 지급받는 '종신혼합방식', 고객이 선택한 일정 기간(10~30년) 동안만 월지급금을 받는 '확정기간방식'이 있습니다. 

이 외에 주택담보대출 상환용으로 대출한도의 50% 초과 90% 이내에서 일시 인출하고, 나머지 금액을 평생 동안 매월 지급받는 '대출상환방식'과 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 기준 시가 2억 5000만 원 미만의 1주택 보유자가 종신방식보다 월지급금을 최대 약 20% 우대해 지급받는 '우대형'도 있습니다. 

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Q5. 주택연금 가입 시 비용이 발생하나요?

A5. 주택연금 가입 시 초기보증료와 연보증료가 부과됩니다. 근저당권 설정비용, 등록면허세, 지방교육세, 감정평가 수수료 등이 발생할 수 있습니다. 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않는다고 하네요. 저당권 설정 시 발생하는 농어촌특별세와 국민주택채권 매입 의무는 면제입니다. 다만 일부 비용은 주택금융공사에서 지원하니 세부 사항은 꼭 해당 기관에 문의해보셔야 합니다.

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Q6. 주택연금 가입 후 주택을 추가로 취득할 수 있나요?

A6. 일반형 주택연금의 경우 가입 후 주택을 추가로 취득할 수 있습니다. 다만 우대형 주택연금과 대출상환우대방식 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품으로, 가입 후 주택을 추가로 취득하는 것이 제한됩니다. 

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Q7. 주택연금의 최근 변경 사항이 있다던데요?

A7.  2024년 6월 3일부터 일부 변경이 있었습니다. 우대형 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격 기준이 시가 2억 원 미만에서 2억 5000만 원 미만으로 상향됐습니다. 실거주 요건도 일부 완화됐는데요, 주택연금 가입자가 실버타운(노인주거복지시설)으로 이주해도 주택연금을 계속 지급받을 수 있도록 실거주 예외 사유가 확대된 겁니다. 이 외에도 주택가격이 2억 5000만 원 미만인 1주택 보유자가 주택연금에 가입할 때, 인터넷 시세정보가 없으면 감정평가수수료를 공사에서 부담합니다.

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한국주택금융공사 홈페이지

Q8. 다음 달부터 주택연금 수령액 관련 바뀔 내용도 있다고 들었어요. 

A8. 2025년 3월 1일 이후 주택연금 신규 가입자부터 기대여명의 증가, 이자율 하락, 주택가격 상승 등의 요인 여파로 주택연금의 월지급금이 조정될 예정입니다. 이번 조정은 주택가격 상승률, 대출이자율 추이, 기대여명 변화 등 주요 변수를 재산정한 결과를 반영해 전체적으로 월지급금이 평균 0.42% 인상됩니다. 가입자의 연령과 주택가격에 따라 월지급금의 변동 폭이 다릅니다. 만약 시세 6억 원 주택을 기준으로 본다면
    - 55세 가입자 : 기존 87만 3000원 → 88만 7000원으로 약 1.58% 증가
    - 65세 가입자 : 기존 144만 1000원 → 145만 5000원으로 약 0.99% 증가
    - 75세 가입자 : 기존 222만 2000원 → 222만 7000원으로 약 0.23% 증가
    - 85세 가입자 : 기존 380만 1000원 → 378만 9000원으로 약 0.31% 감소
로 변경됩니다.

 

대부분 증가하지만 85세가 넘는 가입자는 줄어들게 되니 세부사항을 잘 알아보고 결정하시길 바랍니다.

 

+주택연금에 대한 자세한 내용은 한국주택금융공사 공식 웹사이트를 꼭 참고하세요.