전세시장 흔들어 댄 임대차 2법, 폐지 vs. 개편? 해법은 어디에

지난 2020년 도입된 주택임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행 5년째를 맞으며 다시 논란의 중심에 섰습니다. 애초에 임차인의 주거 안정성을 높이고자 한 제도였지만, 전월세 가격 급등과 이중가격 문제 등의 부작용이 발생하면서 정부는 개편을 고려하고 있다는데요.

 

국토연구원이 진행한 연구용역 보고서가 최근 공개되면서, 현실적인 대안들이 논의되고 있는 모양새입니다. 이번 보고서가 제시한 4가지 개편안을 살펴보고, 실현 가능성을 함께 예상해보실까요. 

index

• 1. 전면 폐지
• 2. 지역별 맞춤 운영 (‘임대차 특별지역’ 지정)
• 3. 임대인-임차인 협상제 도입
• 4. 임대료 상한 조정 (5% → 10% or 저가주택만 적용)
• 5. 전면 폐지보단 부분 조정 가능성 커

 

 

서울 송파구 공인중개사 매물현황표. 사진 연합뉴스

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[ 임대차 2법 개편을 위한 4가지 대안 ] 

국토연구원이 발표한 개선 방안은 크게 ① 전면 폐지 ② 지역별 맞춤 운영 ③ 선택적 적용 ④ 상한 조정 네 가지입니다.

 

1. 전면 폐지

•  장점 : 전월세 이중가격 문제 해소, 신규 임차인의 진입 장벽 완화
•  단점 : 임차인이 안정적으로 거주하기 어려워짐, 정책 변화로 국민 피로도 증가
•  추가 제언 : 기존 계약갱신요구권을 유지해 거주 기간을 보장하는 방안 고려

2. 지역별 맞춤 운영 (‘임대차 특별지역’ 지정)

•  장점 : 지역별 수요·공급 상황에 맞는 유연한 적용 가능
•  단점 : 정책이 복잡해지고, 특정 지역에서는 여전히 갈등 가능성 존재

3. 임대인-임차인 협상제 도입

•  장점 : 시장 자율성을 높이고, 계약 자유 확대
•  단점 : 공급 부족 지역에서는 집주인의 협상력이 강해져 임차인 보호 약화 가능
  
  

4. 임대료 상한 조정 (5% → 10% or 저가주택만 적용)

•  장점 : 임대인의 재산권 보장과 임차인 보호 간 균형 유지
•  단점 : 상한선 설정을 둘러싼 사회적 합의가 어려움, ‘문턱효과’ 발생 가능성

5. 전면 폐지보단 부분 조정 가능성 커

임대차 2법이 초래한 부작용은 분명하지만, 시장 안정성에 기여한 순기능도 있었습니다. 특히 역전세난이 심화된 최근에는 임대인의 보증금 반환 부담을 줄이는 역할을 했다는 점도 간과할 수 없는데요. 현실적인 개편 방향은 ‘전면 폐지’보다 ‘부분 조정’이 될 가능성이 큽니다. 

•  지역별 맞춤 운영은 행정적 복잡성이 커 실효성이 낮고,
•  계약 협상제 도입은 시장 논리에 따른 부작용이 우려되며,
•  전면 폐지는 정책적 충격이 크기 때문에 급격한 변화보다는 점진적 조정이 더 현실적이다.

따라서 가장 실현 가능성이 높은 대안은 ‘임대료 상한 조정’이나 ‘기존 임차인 보호를 유지한 단계적 개편’이 될 것으로 보입니다. 정부는 연구 결과를 바탕으로 공론화 과정을 거쳐 시장 혼란을 최소화하는 방향으로 제도를 정비할 것으로 예상됩니다. 향후 정책 변경도 함께 지켜보시죠. :)