강남권역 토허제 풀리자 경매시장으로 달려간 투자 수요

2025년 2월, 서울시는 강남·송파 등 주요 지역의 토지거래허가구역(이하 토허제)을 해제하며 부동산 시장에 큰 변화를 예고했습니다. 이 조치는 부동산 거래 규제를 완화해 시장 활성화를 도모하려는 의도에서 비롯됐는데요, 부동산 시장은 물론 경매 시장마저 달아오르게 하고 있습니다. 이번 글에서는 토허제 해제의 배경과 경매 시장에 미친 영향, 그리고 향후 전망 및 부동산 시장 전반에 미칠 파급 효과를 분석합니다.

 

index

• 1. 토지거래허가제 해제의 배경
• 2. 강남·송파 경매 시장 변화와 현황
• 3. 향후 전망 및 부동산 시장에 미칠 영향

 

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1. 토지거래허가제 해제의 배경

 

토허제는 투기 방지를 목적으로 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 요구하는 제도로, 실거주 조건을 포함한 엄격한 규제를 부과했습니다. 그러나 최근 몇 년간 서울 부동산 시장이 침체되고 거래량이 급감하자, 서울시는 규제를 완화해 매수·매도 절차를 간소화하고 시장에 활력을 불어넣겠다는 취지로 해제를 결정했습니다.

 

이번 해제로 잠실·대치·삼성·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 291개 아파트가 규제에서 벗어났지만, 재건축 추진 단지 등 일부 지역은 여전히 규제가 유지되고 있습니다. 

 

저도 지난달에 토허제 해제 관련 포스팅을 했습니다 :)

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2. 강남·송파 경매 시장 변화와 현황

1) 경매 참여자 수 증가

토허제가 유지되던 시기에는 일반 매매가 제한된 반면, 경매는 예외적으로 허가 없이 진행 가능했기 때문에 투자자들이 몰렸습니다. 해제 이후에도 이러한 경향은 지속되며, 송파구 헬리오시티 전용면적 85㎡(1층) 경매에는 역대 최대인 87명이 입찰해 감정가(18억3700만 원)보다 3억 원 이상 높은 가격인 21억5777만 원에 낙찰됐습니다. 강동구 고덕그라시움과 고덕아르테온에서도 각각 30명이 입찰하며 높은 경쟁률을 기록했습니다.

 

헬리오시티 물건의 경우 일각에서는 이번 낙찰가가 시세와 비슷한 수준이라 명도리스크가 있는 물건을 낙찰받은 이유를 모르겠다는 의견도 있는데요, 송파구는 현재 규제지역이라 주택담보대출 LTV가 최대 50%인 반면 경매 낙찰 후 경락대출은 70%까지 받을 수 있기 때문에 이렇게 경쟁이 치열하지 않았을까라는 해석도 나오고 있습니다. 

 

2) 낙찰가율 변화
서울 전체 아파트 낙찰가율은 다소 하락했지만, 강남·송파 등 해제 지역에서는 높은 낙찰가율이 유지되고 있습니다. 이는 투자자들이 여전히 해당 지역의 성장 가능성을 높게 평가하고 있음을 보여줍니다.

 

3) 일반 매매와의 경쟁 심화
해제 이후 일반 매매가 자유로워지면서 경매만의 특수성이 줄어들 가능성이 제기되고 있습니다. 하지만 재건축 단지 등 일부 지역은 여전히 토허제가 유지되고 있어 경매 시장에서의 경쟁은 계속될 전망입니다.

 

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3. 향후 전망 및 부동산 시장에 미칠 영향

 

1) 단기적 효과: 거래량 증가
토허제 해제 직후, 매수 대기자들이 유입되며 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 실제로 해제 이후 잠실·삼성·대치·청담 지역의 아파트 거래량은 이전보다 증가했으며, 일부 단지는 호가 상승을 기록했습니다.

 

2) 중장기적 효과: 양극화 심화
강남권과 외곽 지역 간 가격 격차가 더욱 벌어질 가능성이 큽니다. 강남 3구 아파트 평균 거래 가격은 해제 이후 8% 상승한 반면, 다른 지역은 오히려 하락세를 보였습니다. 이는 자본이 특정 지역으로 집중되는 현상을 가속화할 수 있습니다.

 

3) 경매 시장 전망
경매 경쟁률과 낙찰가는 당분간 상승세를 이어갈 가능성이 큽니다. 특히 재건축 단지가 포함된 지역에서는 여전히 경매가 유리한 투자 방식으로 평가받고 있습니다. 다만 금리 인상과 대출 규제가 변수로 작용할 수 있습니다.

 

4) 정책적 변수
서울시는 과열 우려가 있는 경우 즉각 재규제를 검토하겠다고 밝혀, 정책적 불확실성이 존재합니다. 이는 투자 심리를 위축시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

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마무리

 

토지거래허가제 해제는 단기적으로 부동산 및 경매 시장에 활기를 불어넣으며 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 특히 강남권을 중심으로 한 거래 활성화와 경매 경쟁률 상승이 두드러집니다. 이 얘기는 바로 강남권 외의 지역에는 그리 영향이 없거나 격차가 더 벌어지고 있다는 현상으로도 분석될 수 있습니다. 장기적으로는 양극화 심화와 금리 환경 등의 변수로 인해 지속적인 상승세를 보장하기는 어려운 상황이라 투자자들은 신중한 접근과 전략 수정이 필요합니다.